Diante do momento atual, de alastramento da pandemia do COVID-19 (coronavírus), afetando a economia em escala global, surgem muitas preocupações e dúvidas quanto ao cumprimento das obrigações contratuais. A partir de dúvidas já suscitadas por nossos clientes, resolvemos preparar o presente artigo, buscando expor nossos considerações e orientações para auxiliar as empresas no enfrentamento dessa crise.
Como fica o meu contrato de aluguel, se o ponto comercial que alugo está com funcionamento suspenso, por imposição legal?
O Decreto Estadual GO n.º 9.638/2020 determinou, como medida de contenção do alastramento do vírus COVID-19, a suspensão generalizada de atividades de circulação de mercadorias e prestação de serviços, em estabelecimento comercial aberto ao público, de natureza privada e que não seja essencial à manutenção da vida.
Com isso, a maior parte dos estabelecimentos comerciais tiveram de fechar suas portas, impedidos, por expressa previsão legal, de permanecerem abertos. Sendo o estabelecimento comercial situado em imóvel alugado, resta evidente que o Locatário não mais pode usufruir do mesmo, enquanto permanecerem vigentes tais medidas.
O art. 18, da Lei n.º 8.245/1991 (Lei de Locações), estabelece que é "lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste". E também coloca, como obrigações do Locador, entre outras, em seu art. 22: i) entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; ii) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; e iii) manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
A Lei de Locações (Lei n.º 8.245/1991), contudo, é omissa no que toca às consequências contratuais em casos como o atual, de pandemia, com determinação expressa para suspensão de atividades. Devemos nos servir, portanto, das disposições do Código Civil, a fim de encontrar um norte.
No atual contexto, que pode configurar hipótese de força maior, entende-se como aplicável o art. 317, do Código Civil, que dispõe que quando,"por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação".
Igualmente aplicável o disposto no art. 479, do Código Civil, prescrevendo que a "resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato", e no art. 480, também do Código Civil, dispondo que se "no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva".
Por último, entendemos como aplicável, por analogia, o disposto no art. 567, do Código Civil, que trata da locação de coisas, ao dispor que se, "durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava".
Assim, diante de todo o exposto acima, entendemos pela possibilidade de revisão do contrato de aluguel, no atual cenário de crise econômica-social, em decorrência da pandemia do COVID-19, enxergando 3 caminhos de renegociação possíveis, de modo a manter o contrato vigente, com ambas as partes compartilhando parcela do prejuízo causado.
Nesse cenário, sugerimos que notifique seu Locador, propondo alguma dessas propostas:
a. a revisão do valor do aluguel, para 50% (cinquenta por cento) do valor vigente, referente aos pagamentos de abril, maio e junho de 2.020; ou
b. a prorrogação do vencimento das parcelas devidas nos meses de abril, maio e junho de 2.020 para outubro, novembro e dezembro de 2.020; ou
c. a concessão de carência de 3 meses, excepcionalmente, referente aos pagamentos devidos em abril, maio e junho de 2.020, com a prorrogação do prazo de validade do contrato, se necessário, para suprir a perda do Locador.
Essas são somente algumas sugestões de como enfrentar esse tema. O mais importante, nesse momento, é o diálogo entre as partes, de modo a buscar uma solução consensual, expondo-se ao Locador que está agindo de boa-fé, ao renegociar previamente os termos contratuais, evitando qualquer inadimplência futura, esperando-se dele bom senso para entender que o problema afeta a todos.
Não havendo solução consensual, recomenda-se o ajuizamento da medida judicial cabível, pelos fundamentos anteriormente expostos.
Como fica o meu contrato com os fornecedores, se estou impedido de vender meus produtos, ou prestar meus serviços?
Nesse ponto, recomenda-se bastante cautela. Dependendo do fornecedor, ele pode ser essencial na cadeia produtiva da empresa, assim que retomada as atividades, então se deve evitar litígio, ou inadimplência, que possa vir a impactar na atividade empresarial, em caso de interrupção do fornecimento.
Inicialmente, recomenda-se estudar fornecedores alternativos, quando o ramo de atividade permitir. Mesmo que não ocorra inadimplência, ou litígio, de sua parte, que pudesse justificar eventual interrupção no fornecimento pelo fornecedor, no momento atual, é possível tal interrupção, diante da paralisação generalizada determinada, então melhor se precaver.
Identificados fornecedores alternativos, há 2 situações que devem ser tratadas separadamente. A primeira diz respeito ao pagamento de parcelas decorrentes de produtos ou serviços já fornecidos. A segunda, ao pagamento de produtos ou serviços fornecidos continuamente, ou a serem necessários nos próximos meses.
No primeiro caso (produtos ou serviços já fornecidos, com pagamento parcelado), entende-se como aplicável o art. 317, que trata da possibilidade de revisão judicial, e os arts. 479 e 480, os quais abordam a modificação equitativa do contrato, a redução da parcela, ou modo de executá-la.
Do mesmo modo proposta acima para o contrato de aluguel, entende-se pela viabilidade de envio de notificação ao fornecedor, oferecendo uma das propostas acima sugeridas: i) a revisão do valor da parcela, para 50% (cinquenta por cento) do valor vigente, referente aos pagamentos de abril, maio e junho de 2.020, com diferenças sendo pagas após parcela final, se necessário; ou ii). a prorrogação do vencimento das parcelas devidas nos meses de abril, maio e junho de 2.020 para outubro, novembro e dezembro de 2.020; ou c. a concessão de carência de 3 meses, excepcionalmente, referente aos pagamentos devidos em abril, maio e junho de 2.020, com seu pagamento após a última parcela anteriomente combinada.
Essas são apenas sugestões, devendo ser feita análise prévia pela empresa de quais condições a atenderiam e, ao mesmo tempo, viabilizando uma proposta aceitável para o fornecedor
Já na segunda situação acima exposta, de pagamento por produtos ou serviços fornecidos continuamente, ou necessários nos próximos meses, também entende-se pela aplicação dos dispositivos legais já citados anteriormente, que permitem a revisão dos termos anteriormente contratados.
Não sendo possível chegar a um consenso com o fornecedor, quanto à revisão do contrato, e não sendo um fornecedor essencial para a atividade empresarial, e sem fornecedores alternativos, admite-se a rescisão contratual, com base no art. 478, que dispõe que nos "contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.".
Recomenda-se, portanto, que a empresa proceda com a notificação do fornecedor, apresentando proposta similar a uma das expostas anteriormente, buscando iniciar um diálogo para uma solução consensual.
Em ambas as situações acima expostas, de contrato de fornecimento de produtos ou serviços, não sendo possível chegar a um consenso com o fornecedor, é possível à empresa propor a medida judicial cabível, com base nos fundamentos acima expostos.
Conforme forem surgindo outras dúvidas de nossos clientes, iremos as expondo aqui em nosso site, então siga acompanhando-o.
Para ter acesso a um modelo de Notificação ao Locador, acesse aqui.
Para modelo de Notificação ao Fornecedor, acesse aqui.