Em determinadas situações, como por exemplo na promessa de compra e venda de lote, ou de um imóvel a ser objeto de partilha (inventário, divórcio, etc), alguém que detém a posse, mesmo que precária, juntamente com outros direitos sobre o imóvel, sem, contudo, ser seu proprietário, aliena os direitos que possui sobre o imóvel a um terceiro.
Neste caso, via de regra, essa alienação é formalizada por um instrumento de Cessão de Direitos. Isso porque, quem não detém a propriedade plena do imóvel, não pode vendê-lo (Compra e Venda), mas sim ceder seus direitos.
Mas quais os cuidados tenho que ter quando for adquirir imóvel por meio de Cessão de Direitos?
Vamos dar um passo a passo que consta em um Check-List que usamos no escritório ao assessorar esse tipo de transação/contrato.
1º PASSO: CONFERIR LEGITIMIDADE PARA CEDER DIREITOS
Antes de mais nada, é imprescindível que quem estiver fazendo a Cessão de Direitos a você, de fato e de direito, tenha direitos sobre o imóvel.
Então, primeiro, recomendamos que seja solicitada a certidão atualizada (de inteiro teor) do imóvel.
Com ela em mãos, quem consta como atual proprietário do imóvel?
Identificado o atual proprietário, qual a relação jurídica de quem lhe está cedendo direitos sobre o imóvel objeto da cessão?
Se for oriunda de um Compromisso de Compra e Venda de um lote, a empresa loteadora deve constar como proprietária na matrícula e quem está lhe cedendo os direitos deve ter um contrato com todas disposições sobre tais direitos e deveres, para que após cumprimento de certa condição futura haja a transferência plena da propriedade.
Se for oriunda de Partilha em Inventário, ou Divórcio, há que se ter cuidado em, caso não esteja a partilha devidamente formalizada, perfeita e acabada, colher a anuência dos demais interessados na partilha.
Em qualquer situação, é extremamente importante que no instrumento de contrato que formaliza a cessão haja anuência do atual proprietário, mesmo que por meio de procuração pública de quem está lhe cedendo os direitos sobre o imóvel, contrato de cessão de direitos.
2º PASSO: VERIFICAR SE EXISTEM PENHORAS, HIPOTECAS E OUTROS ÔNUS
Também na certidão de matrícula é essencial identificar se existem penhoras, hipotecas ou outros tipos de ônus sobre o imóvel, que possam afetar os direitos do proprietário sobre imóvel.
Se existir qualquer tipo de ônus, é de suma importância que você se resguarde bem no contrato, prevendo prazo para o Cedente baixar o ônus, multa caso não o faça, conferindo ao contrato o valor de título executivo, etc.
Determinados tipos de ônus podem exigir que sejam oferecidas garantias mais robustas por quem está cedendo os direitos sobre o imóvel. Na dúvida, não deixe de se consultar com um advogado.
3º PASSO: ELABORAR E AVERBAR CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS
Concluídas essas análises prévias, o próximo passo é a elaboração do contrato de Cessão de Direitos. Como você já fez todas as verificações anteriormente (o que também é chamado de Due Diligence), sabe exatamente onde estão os principais pontos de riscos na aquisição dos direitos sobre o imóvel.
Como você já sabe, é hora de se resguardar no contrato a partir desta diligência que fez. Convém deixar imaginação correr mais solta, para vislumbrar eventuais problemas que podem surgir, enquanto não for consolidada a propriedade em nome de quem está adquirindo direitos sobre o imóvel.
Para cada problema que imaginar, inclua uma disposição no contrato que te proteja.
Feito isso, assinado o contrato, também sugerimos, na maioria das hipóteses, que esse contrato seja averbado na matrícula do imóvel.
Com isso, você dá ciência a terceiros sobre tais direitos, impedindo eventual transferência em duplicidade dos direitos, utilização do imóvel como garantia, etc.
Há ainda outros passos que você deve seguir, a depender da situação do imóvel, dos ônus existentes, mas não é objeto deste breve artigo exaurir o tema de cessão de direitos sobre imóveis.
Caso nosso artigo não tenha sido suficiente e tenha outras dúvidas, ficamos à disposição para lhe prestar assessoria, basta nos mandar um WhatsApp (clique aqui) para atendimento online.
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Samuel Sousa Júnior
Advogado
Sócio Fundador SEGMe Advocacia e Consultoria