DISTRATO IMOBILIÁRIO: o que preciso saber?

Com o crescente aumento da inflação, fazendo com que índices como IGPM e IPCA fiquem superiores a 10% nos últimos 12 meses, alguns contratos de compra e venda têm se tornado inviáveis para alguns adquirentes.

Agora, além do aumento inflacionário, há que se destacar também o aumento da taxa Selic, hoje fixada em 12,75% a.a., que impacta diretamente nas taxas de juros de novos contratos imobiliários.

Assim, tem sido crescente o número de pessoas que optam por rescindir o contrato de compra e venda parcelada de imóvel, seja ele um lote, um apartamento na planta, etc. Contudo, quando procuram a administradora para encerrar o contrato, e verem devolvidos parte dos valores pagos, os adquirentes têm se deparado com descontos abusivos.

Mas como devo proceder para ver meus direitos respeitados no distrato imobiliário?

A primeira questão a se analisar é ver qual lei se aplica ao seu contrato.

No seu contrato há disposição mencionando que o contrato será regido pela Lei n. 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária)? Se sim, esse é um indicativo que seu contrato será regido por esta lei, normalmente mais gravosa ao adquirente.

Mas há um detalhe importante, que muitas empresas imobiliárias nem sempre se atentam. O contrato foi registrado na matrícula do imóvel?

Se não foi feito o registro, entende-se que não foi constituída a propriedade fiduciária sobre o imóvel. Certo, mas qual consequência disso?

Bem, não sendo efetivado o registro do contrato, não é aplicável a Lei n. 9.514/1997. Não sendo esta a lei que regerá o contrato, entende-se como aplicável, nos distratos imobiliários, as disposições da Lei n. 13.786/2018, que alterou as Leis ns. 4.591/1964 (que trata sobre incorporação imobiliária) e 6.766/1979 (que trata do parcelamento do solo urbano, ou seja, loteamentos).

O que mudou com a Lei n. 13.786/2018?

Essa lei afastou parte da autonomia contratual das partes, ao indicar quais descontos podem ser feitos nos valores pagos pelos adquirentes, além de indicar valores máximos para as retenções.

E mais, também estabeleceu um limite máximo de parcelas e prazo para devolução das parcelas pagas. Anteriormente, ficava a cargo do contrato abordar as devoluções.

E se o contrato for anterior à Lei n. 13.786/2018?

Nesse caso, essa lei não é aplicável, sendo aplicadas as disposições contratuais, em consonância com as Leis ns. 4.591/1964 ou 6.766/1979, conforme o caso, em conjunto com Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, além do disposto na Súmula 543 do STJ.

Então, como faço para saber se distrato apresentada pela imobiliária está certo?

Seguindo esse roteiro, primeiro deve ser analisada a lei aplicável (lei em sentido amplo, incluindo a Súmula STJ 543, quando for o caso). Depois o contrato. Por fim, deve ser verificados os valores dos descontos, se condizentes com lei e contrato.

Caso tenha dificuldades nessa análise, recomenda-se fortemente que você procure um advogado especialista, para ter uma opinião profissional e conclusiva.

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Samuel Sousa Júnior

Advogado

Sócio Fundador SEGMe Advocacia e Consultoria