Se você possui um imóvel como fonte de renda, e o administra por conta própria, tenho certeza que já passou por vários problemas decorrentes do contrato de aluguel. Entre os principais problemas, temos:
- inquilino "pula-pula", que é aquele que se muda para o imóvel, não cumpre com suas obrigações de pagamento de aluguel, condomínio, energia, água, fica alguns meses até ser despejado pelo locador, e depois se muda para um novo imóvel seguindo mesmo procedimento;
- inquilino que estraga o imóvel e não faz os reparos devidos.
Boa parte dos problemas se resumem a esses 2 tipos de inquilinos, sobretudo o primeiro. Vamos agora passar às dicas, que vão te ajudar a evitar esses problemas.
1 - FAÇA UMA ANÁLISE DE RISCO PRÉVIA (DUE DILIGENCE)
Quando estiver com um imóvel seu para alugar e surge um interessado, a primeira coisa que você deve fazer é uma análise de risco (também chamada Due Diligence), para verificar se o interessado possui renda compatível, se tem algum tipo de restrição financeira, se já foi Réu em ação de despejo e/ou cobrança de aluguéis, etc.
Para uma boa análise de riscos, primeiro devem ser solicitados os documentos para identificação pessoal:
a. se Pessoa Física: identidade, CPF, comprovante de endereço atual, comprovante de renda, declaração de imposto de renda (última apresentada), certidão de nascimento/casamento;
b. se Pessoa Jurídica: contrato social, cartão CNPJ, identidade, CPF e comprovante de endereço dos sócios, e último balanço da empresa.
Com isso, você poderá:
- realizar uma pesquisa de crédito para o CPF ou CNPJ do interessado, verificando se possui bom Score, se há alguma restrição financeira, protesto, etc. Há sistemas que fazem isso de forma bastante prática, aqui utilizamos o SeguroCred para pesquisas de crédito;
- fazer uma pesquisa no site JusBrasil, com nome do interessando, a fim de averiguar se ele possui algum processo em nome dele, focando a pesquisa em identificar eventuais processos referentes a aluguéis, que possam demonstrar inadimplência e problemas em contrato de aluguel anterior.
Caso seja identificado que possui bom crédito na praça e que não há ações tratando de contrato de aluguel anteriores, você pode prosseguir com a próxima etapa, pois a chance de vir a ter problemas com esse inquilino será bastante reduzida.
Antes, é importante conferir na documentação se o interessado, pessoa física, é ou não casado, e, em caso positivo, exigir assinatura do(a) cônjuge (exceto se casado em separação de bens) no contrato de aluguel.
Por outro lado, se pessoa jurídica, é importante verificar quais sócios/administradores possuem poderes para assinar o contrato de aluguel.
2 - ELABORE UM BOM CONTRATO
Na internet, é possível encontrar vários modelos, com as mais diversas cláusulas e disposições.
Tenha cuidado, tente separar o joio do trigo e utilizar um modelo elaborado por profissional competente. Isso certamente te evitará muita dor de cabeça futura.
Algumas cláusulas e disposições indispensáveis:
- IPTU será pago pelo inquilino? Se sim, deve obrigatoriamente constar do contrato essa obrigação, sob pena de o inquilino ficar dispensado deste pagamento;
- A garantia é dado por fiador? Se ele for casado, é obrigatório conter também a assinatura do(a) cônjuge;
- Em caso de rescisão, inquilino paga multa? Todo contrato, via de regra, contém disposição sobre ser devida multa rescisória pela parte que deu causa a ela, sendo costumeiro colocar valor correspondente a 3 meses de aluguel, proporcional ao que restar para fim do contrato;
- Em caso de atraso, são devidos correção monetária e juros pelo inquilino? Se sim, tanto o índice de correção monetária (normalmente o IGPM/FGV), quanto os juros (via de regra 1,0% ao mês), devem estar expressos no contrato;
- O inquilino deve passar as contas de consumo (energia, água e gás) para o seu nome? Recomendamos incluir cláusula com esta obrigação, de modo que, assim que se mudar para o imóvel, o inquilino já esteja obrigado a vincular a seu nome as despesas de consumo. Assim, se ocorrer inadimplência, não há risco de negativação de seu nome.
Precisa de ajuda com um bom modelo? Nós preparamos um bastante assertivo, basta mandar um WhatsApp que te encaminhamos este modelo sem custos (clique aqui).
3 - EXIJA UMA GARANTIA
A Lei n. 8.245/1997, e suas posteriores alterações, preveem as seguintes formas de garantia em contratos de aluguel:
- caução: normalmente de valor correspondente a pelo menos 3 meses de aluguel, que devem ser depositados em poupança, para devolução do saldo corrigido ao final do contrato, se for o caso (não havendo inadimplência do inquilino);
- fiança: e a inclusão de um fiador, normalmente proprietário de bem imóvel, que garante o pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais, em caso de inadimplência do inquilino;
- seguro de fiança locatícia: esta é uma modalidade que tem crescido bastante nos últimos anos, em que uma instituição financeira, de seguros, garante o pagamento dos aluguéis, em caso de atrasos por parte do inquilino. O seguro é cobrado sobre o valor da locação, sendo pago juntamente com o aluguel, variando, normalmente, de 2% a 5% do valor do aluguel;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: modalidade de garantia incluída mais recentemente, e não tão habitual, também é uma ótima alternativa para garantir o contrato de aluguel.
Por praticidade e facilidade de recebimento em caso de inadimplência, hoje no escritório costumamos sugerir que nossos clientes deem preferência à modalidade de seguro de fiança locatícia.
4 - FAÇA UMA BOA GESTÃO DO CONTRATO
Mesmo após vocês ter seguido os passos anteriores, é essencial que enquanto o contrato estiver vigente, seja feita uma boa gestão do mesmo.
Mas o que é gestão do contrato?
De forma bastante resumida, é o acompanhamento do contrato, durante sua vigência, a fim de checar se todas as suas disposições estão sendo devidamente cumpridas.
Com isso, você pode evitar que problemas relativa (e infelizmente) comuns, como o inquilino deixar de pagar as taxas de condomínio, ou as despesas mensais de consumo como água e energia. Ou, pior, não realizar a alteração de titularidade de tais contas e o proprietário do imóvel sofrer com negativação em virtude de débitos do inquilino.
Também destacamos a necessidade de acompanhamento da vigência do contrato, fazendo as devidas renovações, quando for o caso.
5 - ELABORE LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL
Todo proprietário de imóvel que o põe pra alugar, quer receber, ao final da locação, o imóvel no mesmo estado em que entregou. Isso é certo.
Mas e quando o inquilino entrega o imóvel em estado bastante depreciado em relação ao modo como recebeu?
Se contém disposição no contrato de entrega do imóvel no mesmo estado em que recebeu, você deve exigir todos os reparos necessários para receber no estado em que entregou.
Mas como comprovar este estado na entrega e na devolução do imóvel?
Essa comprovação é por meio de um laudo, normalmente emitido por profissional da área (engenheiro), que, juntamente com imagens do imóvel, descreve seu estado geral, marca de equipamentos, etc.
É importante, então, elaborar e colher essa assinatura tanto na entrega do imóvel (laudo de vistoria inicial), quanto ao fim do contrato, após receber as chaves (laudo de vistoria final).
Com estes documentos em mãos, caso o inquilino se recuse a realizar os reparos de sua responsabilidade, você já terá em mãos os meios necessários para cobrá-lo.
Enfim, eram essas as dicas que tínhamos, após anos trabalhando com contratos de aluguel, e vendo a dor e frustração de nossos clientes que não tiveram esse cuidado lá atrás.
Está sofrendo com contratos de aluguel e quer uma ajuda mais efetiva, estamos à disposição para lhe prestar assessoria, basta nos mandar um WhatsApp (clique aqui).
Gostou desse artigo? Compartilhe com alguém que você saiba que já sofreu com esses problemas bem comuns em contratos de aluguel.
Samuel Sousa Júnior
Advogado
Sócio-Fundador SEGME Advocacia e Consultoria